借り換えって本当にお得なの？
「金利が下がってるらしいから借り換えたほうがいいかも」と思っても、実際に動く人は意外と少ないんですよね。理由は単純で、諸費用がいくらかかるのか、本当に得になるのかが分かりにくいから。
結論から言うと、借り換えで得をしやすいのは次の3条件を満たす人です。金利差0.7%以上・残期間10年以上・残高1,000万円以上。この3つが揃えば、諸費用を払ってもプラスになるケースがほとんどです。
借り換えで得する5つの条件
| 条件 | 目安 | 理由 |
|---|---|---|
| 金利差 | 0.7%以上 | 諸費用を上回る金利メリットが出やすい |
| 残期間 | 10年以上 | 金利メリットを長期間享受できる |
| 残高 | 1,000万円以上 | 金利差の絶対額が大きくなる |
| 団信の見直し余地 | あり | がん団信などへの切り替えで保障強化も可能 |
| 勤続・健康状態 | 安定 | 借り換え審査に通る前提条件 |
具体シミュレーション：年30万円下がるケース
残高2,500万円・残期間25年・現行金利1.5% → 借り換え後0.5%という前提で計算してみます。
| 項目 | 借り換え前 | 借り換え後 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 月返済額 | 約99,900円 | 約88,500円 | -11,400円 |
| 年間返済額 | 約120万円 | 約106万円 | -13.7万円 |
| 残期間総支払 | 約2,996万円 | 約2,653万円 | -343万円 |
このケースだと残期間で約343万円のメリットが出ます。ただし諸費用が必要で、ネット銀行系で借り換えると事務手数料（借入額の2.2%が一般的）＋登記費用＋印紙税で60〜80万円前後が目安です。それでもネットで260〜280万円のプラスになる計算ですね。
諸費用の内訳と損益分岐点
| 項目 | 金額目安 |
|---|---|
| 事務手数料（借入額×2.2%） | 40〜60万円 |
| 登記費用（司法書士報酬込み） | 10〜15万円 |
| 印紙税 | 2万円 |
| 団信保険料の差額（プラン変更時） | 0〜数万円 |
| 合計目安 | 52〜80万円 |
諸費用が60万円かかるなら、借り換えで年20万円下がれば3年で元が取れる計算です。残期間が10年あれば十分にお得、というのがざっくりした目安になります。具体的な手数料体系は楽天銀行、住信SBIネット銀行、auじぶん銀行などで異なるので、各社の最新情報を比較してください。
借り換えの実際の進め方
段取りとしては次の通りです。
1. 残高・残期間・現行金利を確認 — 残高証明や返済予定表を手元に用意。
2. 主要事業者で仮審査 — 楽天銀行、住信SBIネット銀行、auじぶん銀行、メガバンクのネット専用ローンなど複数で比較。
3. 諸費用込みのシミュレーション — 表面金利だけでなく、トータルコストで比較。
4. 本審査・契約・抹消登記 — 既存ローンの一括返済と新ローンの実行を同日に行う。
借り換えと同時に家計全体を見直すなら、年間固定費シミュレーターと家計バランス診断を併用すると効果的です。住宅ローン控除の影響を確認したい方は手取り計算機も参考になります。
よくある質問
Q. 借り換え審査に落ちることはある？
A. あります。借入時より勤続年数が短くなっていたり、転職直後、健康状態の変化（団信加入不可）などが原因です。ボーナス払いの有無や他のローン残高もチェックされます。
Q. 住宅ローン控除中でも借り換えていい？
A. 一定条件を満たせば控除は継続できますが、借り換え後のローンが「10年以上の返済期間」「住宅取得のための借入」などの要件を満たす必要があります。詳しくは国税庁のサイトで最新情報を確認してください。
Q. 同じ銀行内での金利交渉ってできる？
A. 他行からの借り換え見積もりを持って交渉すると、金利引き下げに応じてもらえるケースもあります。借り換えコストがゼロなので、まずは現行の銀行に相談してみる価値はあります。