固定資産税（2026年）

固定資産税は土地や建物などの不動産を所有している人に対して、毎年1月1日時点の所有者に課税される地方税です。2026年時点の標準税率は課税標準額の1.4%で、これに都市計画区域内の不動産には都市計画税（上限0.3%）が加算されます。全国の一戸建て住宅の固定資産税＋都市計画税の年間平均額は約10万〜15万円ですが、土地の広さや建物の構造・築年数、所在地によって5万〜25万円以上と大きな差があります。新築の場合は建物の評価額が高いため税額も高めですが、木造住宅は新築後3年間、鉄骨・RC造は5年間（長期優良住宅は5年・7年間）にわたり建物の固定資産税が1/2に減額される特例があります。この減額期間が終了すると一気に税額が上がるため、「固定資産税が急に高くなった」と感じる方が多いのですが、これは減額の終了によるもので評価額が上がったわけではありません。固定資産税の仕組みを正しく理解しておくことは、住宅購入の資金計画やランニングコストの見積もりにおいて非常に重要です。なお、当ページでは税額の計算方法や制度の概要を解説していますが、個別の税務相談は税理士または市区町村の税務課にお問い合わせください。

固定資産税の計算は「課税標準額×税率」というシンプルな式ですが、課税標準額の決まり方がやや複雑です。土地の場合、まず各市区町村の固定資産評価員が公示地価の約70%を目安に「評価額」を算定します。そこに住宅用地の特例が適用され、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は評価額の1/6、200㎡超の部分（一般住宅用地）は1/3に課税標準額が軽減されます。建物については、再建築費（同じ建物を新築した場合の費用）に経年減点補正率を掛けて評価額が算定されます。木造住宅の経年減点補正率は築25年で約0.2（20%）まで下がりますが、最低でも0.2を下回ることはないため、築古でもゼロにはなりません。鉄骨・RC造のマンションは耐用年数が長い分、減点補正率の低下がゆるやかで、築30年でも0.3〜0.4程度が維持されます。土地の固定資産税の全国平均は年間約5万円、建物は約6万円、都市計画税は約1万円で、合計すると年間約12万円が持ち家世帯の平均的な負担額です。評価替えは3年に一度（直近は2024年度）行われ、地価の変動や建物の経年劣化が反映されます。

固定資産税の金額は不動産の所在地によって大きく異なります。東京都23区の標準的な一戸建て（土地30坪・建物30坪・築10年の木造）の場合、固定資産税＋都市計画税で年間20万〜35万円程度が一般的です。一方、地方都市では同規模の住宅でも年間6万〜12万円に収まることが多く、東京の半分以下になるケースも珍しくありません。この差の主な原因は土地の評価額で、東京都心の住宅地は坪あたり200万〜500万円なのに対し、地方都市では坪5万〜30万円と10倍以上の開きがあります。マンションの場合は、土地の持分が戸建てより小さいため土地分の税額は低くなりますが、RC造の建物は経年減点補正率の低下がゆるやかなため、築20〜30年でも建物分の税額が比較的高く維持されます。タワーマンションの高層階は2017年度の税制改正以降、階数に応じた補正（最上階が約5%増、最下階が約5%減）が適用されるようになりました。固定資産税は住宅ローンの返済とは別に毎年かかる継続的なコストであり、住宅購入時のシミュレーションには必ず組み込むべき費用です。35年間の累計では一戸建てで350万〜700万円、マンションで280万〜500万円にもなります。

固定資産税の納付方法と負担軽減のポイントを整理しましょう。納税通知書は毎年4月〜6月に届き、年4回の分割払いか一括払いを選択できます。一括払いにしても割引はない自治体がほとんどですが、口座振替やクレジットカード払いを利用するとポイント還元分だけお得になります。2026年現在、多くの自治体でPayPay、LINE Pay、au PAYなどのスマホ決済にも対応しており、ポイント還元率0.5〜1.0%の恩恵を受けられます。年間12万円の固定資産税をポイント還元1%のカードで支払えば1,200円分のポイントが貯まる計算です。固定資産税を軽減できる制度としては、新築住宅の減額（前述の3〜7年間1/2）のほか、住宅のバリアフリー改修・省エネ改修・耐震改修を行った場合に翌年度の固定資産税が1/3〜1/2に減額される制度があります。また、固定資産の評価額に不服がある場合は、評価替えの年度に限り「固定資産評価審査委員会」に審査を申し出ることができます。相続した空き家の土地は住宅が建っている限り住宅用地の特例（1/6軽減）が適用されますが、2015年に施行された空き家対策特別措置法により「特定空き家」に指定されると特例が解除され、税額が最大6倍に跳ね上がる場合があるため注意が必要です。固定資産税は長期にわたって家計に影響する費用ですので、制度を正しく理解し、活用できる軽減措置は漏れなく適用していきましょう。