住宅ローン審査、何を見られてるの？
住宅ローンの審査って、申し込んでみないと結果が分からないのが正直なところ怖いですよね。でも実は金融機関が見ているポイントはかなり共通しているので、事前に整理しておけば不安はかなり減ります。
主要な審査項目は5つ。年収、勤続年数、他借入（カードローン・自動車ローン・リボ含む）、信用情報、健康状態（団信）です。順番に見ていきましょう。
年収倍率と借入可能額の目安
金融機関が見るのは「返済負担率」で、年収に占める年間返済額の割合が25〜35%以内に収まるかどうかが基本ラインです。
| 年収 | 借入可能額（目安） | 年収倍率 | 月返済の目安 |
|---|---|---|---|
| 400万円 | 2,400〜2,800万円 | 6.0〜7.0倍 | 約7〜8万円 |
| 600万円 | 3,800〜4,400万円 | 6.3〜7.3倍 | 約11〜12万円 |
| 800万円 | 5,200〜6,000万円 | 6.5〜7.5倍 | 約14〜16万円 |
| 1,000万円 | 6,800〜7,800万円 | 6.8〜7.8倍 | 約18〜21万円 |
この表は変動金利・35年返済の前提です。「借りられる額」≠「無理なく返せる額」なので注意してください。実際は手取りベースで月返済を考えるのが安全です。
属性で見られる5つの要素
| 項目 | 基準目安 | 注意点 |
|---|---|---|
| 勤続年数 | 2〜3年以上 | 転職直後はマイナス評価。同業種転職は影響軽め |
| 雇用形態 | 正社員が有利 | 契約・派遣・自営は厳しめ判定 |
| 他借入 | 合計年間返済≤年収の10% | カードローン・リボは申込前に完済推奨 |
| 信用情報 | 事故情報なし | クレカ延滞・携帯分割延滞も影響 |
| 健康状態 | 団信加入可 | 持病があれば「ワイド団信」も検討 |
審査に通りやすくする5つの準備
1. カードローン・リボ残高をゼロに — 残高があるだけで借入可能額が数百万円下がるケースもあります。申込前に完済を。
2. クレカの利用枠を整理 — 使っていないカードは解約。利用枠も借入扱いされることがあります。
3. 信用情報を自分で確認 — CIC・JICCで自分の信用情報を開示請求できます（1,000円程度）。延滞履歴がないか事前確認しておくと安心。
4. 頭金は1〜2割を目安に — 頭金が多いほど審査は通りやすく、金利優遇も受けやすくなります。
5. 複数行で仮審査 — 主要事業者（住信SBIネット銀行、auじぶん銀行、楽天銀行、メガバンク系など）で並行して仮審査を出すのがセオリーです。
年収別のリアルな借り方
年収400万円台 — 借入は2,500万円前後を上限と考え、頭金300万円＋ペアローンや親からの援助で総予算3,000万円台を狙うのが現実的。
年収600万円台 — 単独で3,500〜4,000万円が無理のないライン。月返済は手取りの25%以内に収めるのが鉄則です。手取り計算機で実際の手取りを確認しておきましょう。
年収800万円以上 — 借入余力は大きいですが、教育費ピーク期や老後資金とのバランスを考えて借入を抑えるほうが家計の自由度は上がります。老後資金シミュレーターと合わせて長期視点で。
住宅取得後の家計全体は年間固定費シミュレーターでチェックしておくと、保険・通信・サブスクなど削れる固定費が見えてきます。
よくある質問
Q. 転職直後でも住宅ローンは組める？
A. 厳しめではありますが、同業種・キャリアアップ転職で年収が下がっていなければ組めるケースもあります。フラット35は勤続年数の縛りが緩いので、転職組の選択肢になりやすいです。
Q. パート・契約社員でも借りられる？
A. 単独では難しいですが、正社員配偶者とのペアローンや収入合算なら可能性があります。具体的な条件は事業者ごとに異なるので、各社公式サイトで最新情報を確認してください。
Q. 自営業・フリーランスの審査基準は？
A. 確定申告3期分の所得が見られるのが一般的で、所得の安定性と平均額が重視されます。節税のため所得を低く申告していた人は、住宅購入を見越して数年前から所得設計を考えておくと有利です。