固定資産税の計算方法【2026年版】評価額の調べ方と節税対策

固定資産税の仕組みとは？

毎年4月〜5月になると届く固定資産税の通知書。「こんなに高いの？」と驚いた経験、ありますよね。正直なところ、固定資産税は仕組みを理解していれば合法的に節税できるポイントがいくつもあるんですよ。

固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地・建物・償却資産を所有している人に対して、その資産が所在する市区町村が課税する地方税です。つまり、不動産を持っている限り毎年かかる税金なんですよね。

課税の対象になるのは以下の3つです：

• 土地 — 宅地、田畑、山林、雑種地など
• 家屋 — 住宅、店舗、工場、倉庫など
• 償却資産 — 事業用の機械、設備、備品など（個人の場合はほぼ対象外）

※ちなみに、マンションの場合は「建物部分の持分＋土地の共有持分」に対して課税されます。

固定資産税の計算方法【基本の式】

計算式自体はとてもシンプルです：

固定資産税 ＝ 課税標準額 × 税率（1.4%）

ここで重要なのが課税標準額。これは「実際に買った金額」ではなく、市区町村が独自に算出する固定資産税評価額をベースにした金額です。

具体例で見てみましょう：

さらに、多くの市区町村では都市計画税も合わせて課税されます。都市計画税の税率は最大0.3%（市区町村によって異なる）で、合計すると最大1.7%になります。

評価額の調べ方と評価替え

固定資産税評価額は3年に1度「評価替え」が行われます。直近の評価替えは2024年（令和6年）でしたので、次回は2027年です。2026年は据え置き年度にあたりますが、新築や増改築があった場合は再評価されます。

自分の不動産の評価額を調べる方法は以下の通りです：

1. 固定資産税の納税通知書 — 毎年届く通知書に「価格（評価額）」欄があります
2. 固定資産課税台帳の閲覧 — 市区町村の窓口で閲覧可能（4月1日〜の縦覧期間がおすすめ）
3. 固定資産評価証明書 — 市区町村の窓口で取得（手数料300〜400円程度）

評価額の目安として、土地は公示地価の約70%、建物は再建築価格の50〜70%程度になることが多いですよね。

住宅用地の特例（1/6と1/3）

マイホームの土地にかかる固定資産税には、大きな軽減措置があります。これを知らないと損なんですよ。

つまり、建物が建っている住宅用地は更地の最大6分の1まで税額が下がります。空き家を解体して更地にすると、この特例が外れて固定資産税が跳ね上がるケースがあるので注意してください。

新築住宅の減額措置

新築住宅の場合、建物部分の固定資産税が一定期間1/2に減額されます。

• 一般住宅 — 新築後3年間、税額が1/2
• 3階建て以上の耐火構造マンション — 新築後5年間、税額が1/2
• 認定長期優良住宅 — 一般は5年間、マンションは7年間、税額が1/2

減額の対象となるのは建物の居住部分で、床面積120㎡までの部分です。この減額期間が終わると税額がドンと上がるので、「4年目から急に高くなった」という話はここに原因があるんですよね。

知っておきたい節税テクニック

正直なところ、固定資産税の節税は「制度をフル活用する」ことに尽きます。以下のポイントをチェックしてみてください：

• 住宅用地の特例が正しく適用されているか確認 — 納税通知書の「課税標準額」が評価額の1/6程度になっているか
• 省エネ・バリアフリー・耐震リフォーム減税 — 要件を満たすリフォームで翌年度の固定資産税が1/3〜1/2減額
• 評価額に疑問があれば審査を申し出る — 評価替え年度の納税通知後3ヶ月以内に固定資産評価審査委員会に審査申出が可能
• 認定長期優良住宅を選ぶ — 減額期間が2年間長くなる
• 家屋の取り壊しは1月2日以降に — 1月1日時点で建物が建っていれば、その年度は住宅用地の特例が適用される

納付時期と方法

固定資産税の納付は年4回の分割払いが基本です（一括払いも可能）。納期限は市区町村によって異なりますが、おおむね以下の時期です：

納付方法は口座振替、コンビニ払い、クレジットカード、スマホ決済（PayPay、LINE Payなど）に対応する自治体が増えています。口座振替にすると払い忘れがなくて安心ですよね。

固定資産税の目安を事前にシミュレーションしたい方は、固定資産税シミュレーターもご活用ください。