マンション売却査定サイト徹底比較2026 — 高く売るならどこに頼む？

マンション売却 — 結論「複数査定なしで売るのは数百万円損する」

マンションを売ろうかと考えはじめたとき、いちばん気になるのは「結局いくらで売れるの？」と「どこに頼めばいいの？」ですよね。結論から先に言うと、査定額は不動産会社によって数百万円〜1,000万円単位で違うことがあります。1社だけに頼んで売るのは、それだけで大きな機会損失になりかねません。

正直なところ、マンション売却はやり方で手取りが大きく変わる典型的な取引です。この記事では「査定サイトの一般的な仕組み」「複数査定がなぜ重要か」「売却の流れ」「譲渡所得税」まで、2026年5月時点の一般情報として整理します。特定のサイト・会社を推奨するものではなく、中立的に比較できる視点を提供することが目的です。個別の売却判断は不動産会社・税理士など専門家への相談を併用してください。

査定とは — 「机上査定」と「訪問査定」の違い

まず押さえておきたいのが、査定には2種類あるという点です。

査定の種類	方法	所要時間	精度
机上査定（簡易査定）	築年数・面積・所在地・成約事例から概算	当日〜数日	±10〜20%
訪問査定	実際に物件を見て室内状態・眺望・設備等を加味	1〜2週間	±5%程度

最終的に売出価格を決めるには訪問査定が必須。ただし「とりあえず相場感を知りたい」段階なら机上査定でも十分です。一般に査定は無料で受けられます。

一括査定サイトの仕組み

一括査定サイトは、1回の入力で複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができるサービスです。ユーザーは無料で使えますが、サイト側は不動産会社から「成約手数料」や「掲載料」を受け取って運営しています。

一括査定サイトの一般的な特徴比較

視点	大手系サイトの傾向	専門・特化型サイトの傾向
提携会社数	1,000社以上、大手から地域業者まで網羅	数十〜数百社、厳選型が多い
同時依頼数	最大6〜10社	3〜6社程度
対応エリア	全国対応	都市部中心や特定エリア特化も
得意ジャンル	マンション・戸建・土地まで幅広く	マンション特化、投資用特化など
営業電話の頻度	多くなりやすい（同時依頼数が多いため）	絞られる傾向

※上記は2026年5月時点の一般的傾向です。実際の提携会社数・条件はサイトごとに大きく異なります。

なぜ「複数査定」が必須なのか

不動産会社が査定額を出す根拠は、大きく分けると以下の3つです。

取引事例比較法：近隣の成約事例と比較する基本手法
収益還元法：賃料収入から逆算する（投資用に多い）
原価法：再調達原価から減価して算出（戸建で多い）

同じ物件でも、どの事例を参照するか・どんな補正を入れるかで査定額が変わります。さらに不動産会社にも得意エリア・得意物件タイプ・営業方針があり、A社では3,800万円、B社では4,200万円、C社では4,500万円というばらつきは珍しくありません。

もっと深刻なのは、媒介契約を取りたいがゆえに高すぎる査定額を出すケース。「高値で契約を結ばせて、売れないから値下げ提案」という流れは業界の典型的な落とし穴です。だからこそ、複数の根拠を聞き比べ、説明が論理的な会社を選ぶことが大切です。

マンション売却の流れ（全体像）

ステップ	内容	所要期間の目安
1. 相場確認・査定依頼	机上査定で相場感、訪問査定で精緻な金額	1〜3週間
2. 媒介契約の締結	専属専任／専任／一般から選択	査定後すぐ
3. 売出・販売活動	レインズ登録・広告・内覧対応	1〜3か月
4. 買付申込・価格交渉	条件すり合わせ	数日〜2週間
5. 売買契約締結	手付金受領（一般に売買代金の5〜10%）	申込から1〜2週間
6. 決済・引渡し	残代金受領・所有権移転登記	契約から1〜2か月

全体で平均3〜6か月。築古・郊外・大規模物件ほど期間が伸びる傾向があります。

媒介契約の3種類

契約形態	複数社との契約	自己発見取引	レインズ登録義務	業務報告頻度
一般媒介	可能	可能	なし	義務なし
専任媒介	不可（1社のみ）	可能	7営業日以内	2週に1回以上
専属専任媒介	不可（1社のみ）	不可	5営業日以内	1週に1回以上

一般的には、複数社に競わせたいなら一般媒介、信頼できる1社に絞って販売活動を任せるなら専任媒介、というのがざっくりした目安です。

譲渡所得税 — 売却益が出た場合の税金

マンションを売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税が課税されます。給与所得とは別の「分離課税」として計算する点が特徴です。

譲渡所得の計算式

譲渡所得＝売却価格 − （取得費＋譲渡費用） − 特別控除

取得費：購入価格 − 減価償却費。不明な場合は売却価格の5%（概算取得費）
譲渡費用：仲介手数料、印紙税、立退料など
特別控除：マイホーム売却の場合、最大3,000万円の特別控除あり

所有期間で税率が大きく変わる

区分	所有期間	所得税	住民税	合計（復興税込み）
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%	約39.63%
長期譲渡所得	5年超	15%	5%	約20.315%
10年超のマイホーム	10年超かつ居住用	軽減税率あり	軽減税率あり	6,000万円以下部分が約14.21%

※2026年5月時点の概要。所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。「5年経った」と思っても、1月1日で見ると5年に満たないケースがあるので注意。

マイホームの3,000万円特別控除

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。これを使えば、よほど高額な売却益でなければ譲渡所得税はかからないケースが多くなります。詳細な要件は国税庁公式情報を確認してください。

譲渡所得税は計算が複雑で、特例の適用要件も細かいため、大きな利益が出る場合は税理士への相談を強く推奨します。

不動産会社を選ぶときのチェックリスト

査定額の根拠を、過去の成約事例で具体的に説明できるか
そのエリア・その物件タイプの取扱実績があるか
販売活動の具体的なプラン（広告媒体・内覧体制等）が提示されるか
担当者のレスポンス・説明のわかりやすさ
専任契約を急がせていないか
媒介契約の条件（解除条件・期間）が明確か
レインズ登録の証明書を発行してもらえるか（専任の場合）

よくある質問

Q. マンションを売却する査定はいくつの会社に頼むべきですか？

A. 一般的には3〜6社が目安です。少なすぎると価格のばらつきが見えず、多すぎると対応・連絡管理が大変になります。一括査定サイトを使う場合も、最終的に訪問査定までお願いするのは3社前後に絞るのが現実的です。

Q. 一括査定サイトの利用は無料ですか？

A. ほとんどの一括査定サイトは利用者側は無料です。サイト側は不動産会社から成約手数料や掲載料を受け取って運営しています。ただし営業の電話・メールが複数社から届くため、連絡可能な時間帯を事前に整理しておくとスムーズです。

Q. 売却にかかる費用はどれくらいですか？

A. 仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋消費税が上限の目安）、印紙税（売買契約書）、抵当権抹消費用、譲渡所得税（利益が出た場合）が主な費目です。売却価格4,000万円のマンションなら仲介手数料だけで約138万円（税込）が目安になります。

Q. 住宅ローン残債があっても売却できますか？

A. 売却代金と自己資金で残債を一括返済できれば売却可能です。残債が売却額を上回る「オーバーローン」の場合は、住み替えローンや任意売却など別の選択肢を検討することになります。詳しくは金融機関や不動産会社に相談してください。

Q. マンション売却で譲渡所得税はいくらくらいかかりますか？

A. マイホーム売却なら最大3,000万円の特別控除があるため、通常の住み替えでは課税されないケースが多いです。仮に控除後も利益が残る場合、所有期間5年超なら約20%、5年以下なら約39%が税率の目安です。個別の計算は税理士への相談を推奨します。

Q. 売却にはどれくらいの期間がかかりますか？

A. 一般的には査定から引渡しまで3〜6か月が目安です。立地が良く相場通りに売り出した場合は1〜2か月で売れることもあれば、築古や郊外物件では半年以上かかることもあります。

Q. 「専任媒介」と「一般媒介」はどちらが得ですか？

A. 一概には言えません。専任は1社が責任を持って売却活動するので情報集約がしやすく、一般は複数社の競争で売却機会を広げられます。物件の人気度や担当者との相性で選ぶのが現実的です。

Q. リフォームしてから売ったほうが高く売れますか？

A. 必ずしも有利とは限りません。買主が自分好みにリフォームしたいと考えているケースも多く、売主負担のリフォーム費用を売却価格に上乗せできないことが一般的です。簡単なクリーニング・原状回復程度に留めるのが安全です。

※本記事の数値・税率・特例は2026年5月時点の一般的な目安です。譲渡所得税の計算や特例適用は個別事情で変動します。実際の売却・税務判断は不動産会社・税理士など専門家に相談してください。最新の制度は国土交通省・国税庁の公式情報でご確認ください。

売却益から手取りベースを試算するには手取り計算機、住民税の試算は住民税シミュレーターを組み合わせると全体像が見えます。

固定資産税の負担は年間固定費シミュレーターで見直すと、保有か売却かの判断材料になります。

マンション売却 査定サイト徹底比較2026 — 高く売るならどこに頼む？