2026年の住宅ローン控除、何が変わった？
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、毎年12月末のローン残高の0.7%を最大13年間にわたって所得税・住民税から控除できる制度です。2026年の制度では省エネ性能による借入限度額の差がさらに明確化され、認定住宅か否かで控除額に大きな差が出ます。
正直なところ、制度はかなり複雑になっているので、自分が買う物件がどのカテゴリかを最初に確認するのが一番です。
借入限度額の早見表（2026年入居）
| 住宅区分 | 新築・買取再販 | 中古 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 | 3,000万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 3,000万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 3,000万円 | 13年 |
| その他（省エネ基準未達） | 原則対象外 | 2,000万円 | 10年 |
注目すべきは「その他（省エネ基準未達）の新築は原則対象外」になっている点。2026年は省エネ性能を持たない新築は住宅ローン控除の恩恵を受けられないので、物件選びの段階で必ず確認しておきましょう。最新の細則は国税庁・国土交通省の公式情報で確認してください。
年収別シミュレーション
借入3,500万円・金利0.5%・35年・元利均等・長期優良住宅で入居した場合の控除額目安です。
| 年収 | 所得税 | 住民税 | 初年度控除額 | 13年累計（目安） |
|---|---|---|---|---|
| 500万円 | 約14万円 | 約25万円 | 約24.5万円 | 約240万円 |
| 700万円 | 約32万円 | 約36万円 | 約24.5万円 | 約260万円 |
| 1,000万円 | 約80万円 | 約60万円 | 約24.5万円 | 約265万円 |
控除額は「残高×0.7%」の上限内で、所得税から引ききれない分は住民税からも引かれます（住民税分は上限あり）。年収が低めだとそもそも引く税金がなくて控除を使い切れないケースもあるので注意。
2026年の3つのポイント
1. 省エネ性能の取得が事実上の必須条件 — 新築の場合、省エネ基準未達だと控除対象外。物件選定時の優先順位が変わります。
2. 子育て世帯・若年夫婦世帯への上乗せが継続 — 18歳以下の子がいる世帯、夫婦どちらかが40歳未満の世帯は借入限度額に一定の上乗せが設けられている年度があります。最新の適用条件は国税庁公式情報で確認してください。
3. 残高は徐々に減るので控除額も減少 — 初年度がピークではなく、繰上返済の戦略で控除を最大化する余地もあります。
住宅ローン控除を最大化する3つの動き
初年度は確定申告が必須です。2年目以降は年末調整で完結しますが、初年度の手続きを怠ると数十万円単位の損失になります。確定申告と年末調整の違いは事前に押さえておきましょう。
また、控除期間中の繰上返済は「控除を取り終わってから」がセオリーです。早く繰り上げると残高が減り、控除額も減ります。借り換えと組み合わせる場合は年間固定費シミュレーターと手取り計算機で全体最適を見るといいですよ。
よくある質問
Q. 中古住宅でも住宅ローン控除は使える？
A. 使えます。ただし2026年制度では中古でも省エネ基準適合の証明書（建設住宅性能評価書など）が必要になるケースが増えています。買取再販物件の方が控除上限が高くなることが多いです。
Q. ペアローンの場合、控除はどうなる？
A. 夫婦それぞれが借入分について控除を受けられるので、世帯としての控除上限が実質2倍になります。共働きで両方とも所得税が十分にある世帯では大きなメリットです。
Q. 控除を使い切れない年収帯の対処法は？
A. 住民税からも控除されますが上限があるので、低所得層では満額使い切れません。その場合は借入を減らして頭金を増やすか、配偶者と収入合算・ペアローンにして控除を分散させるのが定石です。
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