固定資産税の軽減 — まず知っておきたい「3つの柱」
固定資産税の納税通知書を開いて「思ったより高い…これって軽減できないの？」と感じたこと、ありますよね。正直なところ、固定資産税は知っているか知らないかで年数万円の差が出る税金です。2026年5月時点で使える軽減措置は大きく3つ。新築住宅の3年（マンションは5年）特例、住宅用地の6分の1特例、そして耐震・省エネ・バリアフリー改修の減額です。
結論を先に言うと、住宅用地特例は申請なしで自動適用（土地が住宅の敷地である限り）、新築軽減は新築時に自動で建物分が2分の1に、改修系減額は工事翌年の1月31日までに申告が必要です。期限を1日でも過ぎると1年分まるごと損する仕組みなので、この記事で全パターンを早見表にまとめます。
固定資産税 軽減措置 完全早見表
| 軽減措置 | 対象 | 軽減率 | 適用期間 | 申請 |
|---|---|---|---|---|
| 住宅用地特例（小規模） | 住宅の敷地のうち200㎡まで | 課税標準を1/6に | 恒久（住宅がある限り） | 不要（自動） |
| 住宅用地特例（一般） | 200㎡超の部分（家屋床面積の10倍まで） | 課税標準を1/3に | 恒久 | 不要（自動） |
| 新築住宅の減額（一般） | 新築の戸建て住宅（120㎡相当部分） | 建物分の税額を1/2に | 3年間 | 不要（自動） |
| 新築住宅の減額（マンション等） | 新築の3階建て以上の準耐火・耐火建築 | 建物分の税額を1/2に | 5年間 | 不要（自動） |
| 長期優良住宅の減額 | 認定長期優良住宅の新築 | 建物分の税額を1/2に | 戸建て5年・マンション7年 | 必要（翌年1/31まで） |
| 耐震改修の減額 | 1982年以前築の住宅で耐震改修 | 建物分の税額を1/2に | 翌年度1年分 | 必要（工事後3カ月以内） |
| 省エネ改修の減額 | 2014年以前築の住宅で一定の省エネ改修 | 建物分の税額を1/3に（120㎡まで） | 翌年度1年分 | 必要（翌年1/31まで） |
| バリアフリー改修の減額 | 築10年以上で65歳以上等が居住 | 建物分の税額を1/3に（100㎡まで） | 翌年度1年分 | 必要（翌年1/31まで） |
| 災害減免 | 地震・火災・水害等で被災 | 被害程度に応じ全額〜2割減免 | 被災年度 | 必要（市区町村に申請） |
「住宅用地特例」と「新築住宅の減額」は自動適用なので、何もしなくても効いています。一方で改修系と長期優良住宅は申告しないと1円も軽減されません。ここが落とし穴です。
住宅用地特例 — もっとも効いている軽減
固定資産税の話で真っ先に押さえたいのが、土地に対する住宅用地特例です。住宅が建っている土地は、200㎡以下の部分について課税標準が6分の1、200㎡超の部分は3分の1になります。都市計画税も同様に1/3、2/3で軽減されます。
たとえば評価額3,000万円・面積180㎡の土地なら、本来3,000万円×1.4%＝42万円のところ、特例で3,000万円×1/6×1.4%＝7万円まで下がります。1年で35万円の軽減ですから、これが恒久的に続くと考えると相当なインパクトですよね。
注意点は、家屋を解体して更地にすると翌年から特例が外れること。一気に税額が6倍になるケースがあるので、空き家の建て替え時期は要注意です。空き家のまま放置すると「特定空き家」に指定されてさらに特例解除のリスクもあります。
新築住宅の減額 — 建物の固定資産税が3〜5年間半額
新築の住宅は、建物部分の固定資産税が3年間（戸建て）または5年間（3階建て以上の準耐火・耐火マンション）2分の1になります。床面積120㎡相当部分が対象なので、120㎡を超える大きな家でも120㎡分まで軽減されます。
適用要件は専用住宅または店舗併用住宅で居住部分が1/2以上、床面積50㎡以上280㎡以下（一戸建ての貸家は40㎡以上）。市区町村への申告は原則不要で、新築時の家屋調査で自動的に適用されます。
新築の固定資産税の具体的な計算例は新築の固定資産税はいつから・いくら？でケース別に整理しています。
改修系の減額 — 申告しないと1年分まるごと損する
耐震・省エネ・バリアフリー改修は、いずれも工事翌年の1月31日までに市区町村へ申告することで翌年度の建物分固定資産税が減額されます。減額率と床面積要件は早見表のとおり。
- 耐震改修：1982年5月31日以前築の住宅が対象。50万円超の工事で、建物分1/2減額（120㎡まで）。
- 省エネ改修：2014年4月1日以前築の住宅で、窓の断熱改修を必須とした60万円超の工事。建物分1/3減額。
- バリアフリー改修：築10年以上で、65歳以上の方・要介護認定者・障害者が居住。50万円超の工事で建物分1/3減額。
3つは原則として併用不可ですが、耐震＋省エネ、耐震＋バリアフリーのように組み合わせ可能なケースもあります。詳しくは工事前に市区町村に確認しておくのが安全です。
災害減免・生活困窮減免 — 「うちは関係ない」と思わないで
意外と知られていないのが、各自治体が条例で設けている独自の減免制度です。代表的なものは次の4つ。
- 災害減免：地震・火災・水害・台風で家屋が被災した場合、被害割合に応じて全額〜2割減免
- 生活困窮減免：生活保護受給者、所得が一定以下、失業・病気で著しく所得が減った場合
- 公益的使用減免：私道・集会所・町内会用地など公益的に使われている土地
- 納税義務者の死亡・障害：所有者本人が要介護や障害認定を受けた場合の独自減免
これらは申請主義なので、市区町村の課税課に「うちは該当しますか？」と相談するだけで使えるケースがあります。納付書が届いてから3カ月以内が目安の自治体が多いです。
具体例 — 軽減を全部使うとどれだけ違うか
東京都内に新築一戸建て（土地180㎡・評価額3,000万円、建物床面積100㎡・評価額1,400万円）を建てたケース。
| 区分 | 軽減なしの場合 | 軽減適用の場合 |
|---|---|---|
| 土地（1.4%） | 42.0万円 | 7.0万円（1/6） |
| 建物（1.4%） | 19.6万円 | 9.8万円（1/2） |
| 都市計画税（0.3%） | 13.2万円 | 4.4万円 |
| 年間合計 | 74.8万円 | 21.2万円 |
差額は年53.6万円。新築軽減の3年間だけでも約160万円、住宅用地特例は恒久ですから、生涯では1,000万円超の差になります。「軽減があるのが当たり前」と思わず、申告必要なものはきっちり手続きしたいところですね。
納税額のシミュレーションは固定資産税の計算方法、家計に対する負担感は年間固定費シミュレーターと合わせて確認するのがおすすめです。
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よくある質問
Q. 固定資産税の軽減措置はすべて自動で適用されますか？
A. いいえ。住宅用地特例と新築住宅の減額は自動適用ですが、耐震・省エネ・バリアフリー改修の減額、長期優良住宅の減額、災害減免などは市区町村への申告・申請が必要です。期限を過ぎると1年分まるごと適用されないので注意してください。
Q. 改修工事の減額申告はいつまでにすればいいですか？
A. 原則として工事完了後3カ月以内、遅くとも工事翌年の1月31日までに市区町村へ申告します。耐震改修だけは3カ月以内が厳格に求められる自治体が多いので、工事業者から書類が揃ったら早めに動くのが安心です。
Q. 空き家を解体すると固定資産税はどれくらい上がりますか？
A. 住宅用地特例（1/6）が外れるため、土地の固定資産税は最大で6倍になります。解体は売却・新築・駐車場化など次の利用が決まってから動くのが鉄則です。
Q. 長期優良住宅とふつうの新築住宅では軽減期間がどれくらい違いますか？
A. ふつうの戸建てが3年間に対し、認定長期優良住宅は5年間。マンション等は通常5年が7年間に延長されます。建物分の固定資産税が1/2になるので、5年延長されるとマンションで100万円以上得することも珍しくありません。
Q. 災害減免の申請期限はいつまでですか？
A. 自治体によりますが、被災日から60日以内、または納期限までとする自治体が多いです。罹災証明書が出てから動けばOKなので、まずは市区町村の防災課・課税課に問い合わせを。
※本記事の軽減率・適用要件は2026年5月時点の制度概要です。最新情報・自治体独自の減免はお住まいの市区町村の課税課でご確認ください。
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