不動産買取 vs 仲介 — どちらが得?徹底比較2026

買取 vs 仲介 — 結論「20〜40%安く即金、 vs 時間をかけて市場価格」

不動産を売る方法には大きく2つあります。仲介(不動産会社が買主を探す)と買取(不動産会社が自社で買い取る)。同じ物件でも、どちらを選ぶかで売却価格が20〜40%変わるのが一般的です。

結論を先に言うと、時間に余裕があり少しでも高く売りたいなら仲介、急ぎや訳あり物件で確実に現金化したいなら買取です。仲介は3〜6か月かけて市場価格で売る、買取は数日〜1か月で売れる代わりに価格が市場の60〜80%目安、というのが基本構造です。

正直なところ「とにかく早く売りたい」「内覧対応が無理」「住宅ローン残債のオーバーローン回避」「相続物件で誰も住まない」といった事情があれば、買取の合理性が一気に高まります。この記事では2026年5月時点の一般情報として両者を中立に比較しますが、実際の判断は宅地建物取引士・FPなど専門家への相談を併用してください。

基本比較表

視点	仲介	買取
売却価格	市場価格の100%目安	市場価格の60〜80%目安
売却期間	3〜6か月(または以上)	数日〜1か月
仲介手数料	必要(売却価格の3%+6万円+税が上限の目安)	原則不要(直接取引のため)
内覧対応	必要(複数回)	原則1回(査定時のみ)
契約不適合責任	原則あり(個人売主は1年以内が一般的)	原則免責になる契約が多い
確実性	買主が見つかるまで未確定	査定後の契約でほぼ確実
プライバシー	広告・内覧で近隣に知られる	知られにくい
現金化スピード	遅い	速い

※2026年5月時点の一般情報。買取価格・期間は不動産会社・物件タイプで大きく変動します。

なぜ買取は安いのか

買取価格が市場価格より20〜40%安くなる理由は明確です。買取業者は物件を仕入れた後、自社でリフォーム・転売することで利益を得るビジネスモデルだからです。

買取業者の利益構造(イメージ)

項目	金額目安(市場価格3,000万円のマンションの場合)
市場価格(再販時)	3,000万円
買取価格(仕入れ)	2,100万円(70%)
リフォーム費用	300万円
仲介手数料・販売経費	120万円
固定資産税・保有コスト	30万円
業者利益	450万円

※あくまでイメージ例。実際の利益率は物件タイプ・エリア・市況で変動します。

この「再販時の市場価格−仕入れ価格」のスプレッドが業者利益の源泉。だから物件状態が悪い・流通性が低いほど、買取価格は厳しくなります。

買取の3パターン

パターン	仕組み	こんなときに
即時買取	業者が即座に査定・契約・決済	とにかく急ぐ・確定したい
買取保証	仲介で一定期間販売→売れなければ事前合意価格で買取	市場価格挑戦+保険として買取
リースバック	業者が買取後、売主が賃借人として住み続ける	住み続けたいが現金化したい

「買取保証」は仲介と買取のいいとこ取りに見える商品ですが、保証価格が買取よりさらに低めに設定されることもあるので、価格交渉と販売期間設定が肝心です。

買取が向いている人

離婚・転勤・相続など短期間で現金化したい事情がある
住宅ローン残債と売却額の差を即時に確定させたい
内覧対応・近隣への露出を避けたい(離婚等の事情)
築40年以上・再建築不可・事故物件など仲介で売りにくい
相続物件で複数の相続人がいて早期分配したい
残置物が多くて整理する余裕がない
競売回避のため任意売却で早期決着が必要

仲介が向いている人

時間に余裕があり少しでも高く売りたい
物件が築浅・人気エリア・流通性が高い
住宅ローン残債を完済できる(アンダーローン)
内覧対応・販売活動に協力できる
住み替え先のスケジュールに余裕がある
3,000万円特別控除や買い替え特例で十分節税できる

税金・契約面の違い

譲渡所得税は同じ計算式

買取・仲介どちらで売っても、譲渡所得税の計算式は同じです(売却価格×税率ではなく「譲渡所得×税率」)。ただし買取の場合は売却価格自体が低いので、譲渡所得も結果的に小さくなり、税負担も軽くなる傾向があります。マイホーム3,000万円特別控除も買取・仲介問わず適用可能です。詳細は不動産売却にかかる税金完全ガイド2026を参照してください。

契約不適合責任の違い

個人売主が個人買主に売る仲介取引では、引渡し後に隠れた瑕疵(雨漏り・シロアリ等)が発覚した場合、売主に修補・損害賠償の責任が発生する可能性があります。一方、買取はプロの不動産会社が買主なので、原則として契約不適合責任を免責にする契約が一般的。「売った後の責任から解放されたい」というメリットも買取にはあります。

業者選びのチェックリスト

買取業者を選ぶときに見るべきポイント

複数社から査定を取って価格を比較(2〜5社目安)
査定価格の根拠を具体的に説明できるか
契約不適合責任免責の範囲が契約書で明示されているか
決済までのスケジュールが明確か(数日〜1か月の幅)
瑕疵・残置物処理など細かい条件を文書化してくれるか
過去の買取実績・口コミ・宅建免許番号を確認
強引な即決を迫られないか(その場でサインを求めるのは要警戒)

仲介業者を選ぶときに見るべきポイント

査定額の根拠(成約事例・市場分析)を論理的に説明できる
そのエリア・物件タイプの取扱実績
具体的な販売活動プラン(広告媒体・内覧体制)
担当者のレスポンスと提案力
専任契約を急がせていないか
媒介契約の条件(期間・解除条件)が明確
レインズ登録証明書を発行してくれるか

よくある質問

Q. 買取と仲介で売却価格はどれくらい違いますか?

A. 一般的に買取は市場価格の60〜80%、仲介は市場価格の100%が目安です。物件のタイプ・状態・流通性によりますが、3,000万円のマンションなら買取で2,100〜2,400万円、仲介で2,900万円前後(仲介手数料控除後)というイメージです。

Q. 買取と仲介、どちらが税金面で有利ですか?

A. 譲渡所得税の計算式は同じですが、買取は売却価格が低いぶん譲渡所得も小さくなりがちで、結果的に税負担が軽くなる傾向はあります。ただしマイホーム3,000万円特別控除はどちらでも使えるので、税金面での差は限定的なケースが多いです。

Q. 買取査定は無料ですか?

A. ほとんどの買取業者は査定無料です。査定後に売却を取りやめてもキャンセル料は発生しないのが一般的ですが、契約直前のキャンセルは違約金が発生することがあるので契約書の条件を必ず確認しましょう。

Q. 買取で契約不適合責任は免責になりますか?

A. プロの不動産会社が買主の場合、契約不適合責任を免責にする条項が含まれることが一般的です。これは買取の大きなメリットで、引渡し後の瑕疵で売主が責任追及されるリスクが低くなります。ただし契約書の文言で必ず確認してください。

Q. 買取保証付き仲介とは何ですか?

A. 一定期間(例:3か月)仲介で販売活動を行い、売れなければ事前に合意した価格で業者が買取する仕組みです。仲介と買取のいいとこ取りに見えますが、保証価格が買取よりさらに低めに設定されることがあるので、価格と販売期間の条件を慎重に交渉しましょう。

Q. リースバックとは何ですか?

A. 業者が物件を買い取り、元の所有者が賃借人として住み続ける仕組みです。住み慣れた家にそのまま住みながら現金化できる一方、家賃が発生し、長期的には買い戻し価格が高くなる傾向があります。シニア層の資産活用で利用されますが、契約条件を必ず精査してください。

Q. 内覧対応が大変な場合、買取以外に選択肢はありますか?

A. 空き家にした上で仲介に出す方法もあります。鍵を不動産会社に預けて立ち会わずに内覧対応してもらうケースが多いです。ただし固定資産税・電気水道の基本料金など空き家保有コストがかかる点に注意。

Q. 急いで売りたいけど少しでも高く売る方法はありますか?

A. まず仲介で1〜2か月集中販売し、売れなければ買取に切り替える「仲介→買取切替」が現実解です。最初から買取で売るより1〜2割は高くなる可能性があります。買取保証付き仲介を活用するのも選択肢です。

Q. 買取業者の選び方で注意すべきことは?

A. 必ず2〜5社から相見積もりを取り、価格・契約条件・スケジュールを比較してください。「その場で契約を迫る」「査定額が極端に高い・低い」「宅建免許番号が確認できない」業者は避けるのが安全です。

※本記事は2026年5月時点の一般情報です。買取・仲介の選択は物件状況・売却目的・税制特例で最適解が変わります。個別判断は宅地建物取引士・税理士・FPなど専門家に必ず相談してください。